„Nájemník mi zaplatí hypotéku.“ V jedné větě se skrývá sen o investičním bytě, který se o sebe postará sám. Majitel vloží část úspor, zbytek půjčí banka a měsíční příjem od nájemníka pokryje splátku. Jenže mezi touto představou a skutečným rozpočtem leží úroky, pořizovací cena a výdaje, které v realitním inzerátu obvykle nejsou vidět.
Univerzální odpověď pro celé Česko neexistuje. Jinak vychází malý byt koupený pod tržní cenou, jinak drahá novostavba a jinak nemovitost financovaná z velké části úsporami. Tvrzení, že podobné byty téměř neexistují, by vyžadovalo podrobné srovnání konkrétních nabídek. Z dostupných údajů lze bezpečně ukázat především to, proč je představa samofinancování mnohem náročnější, než naznačuje jednoduchý slogan.
Úrok se z rozpočtu neztratí
ČBA Hypomonitor uvádí za září 2026 průměrnou realizovanou sazbu skutečně nových hypoték 5,1 procenta. Jde o sjednané úvěry, nikoli pouze o sazby vystavené v reklamě. Právě rozdíl mezi nabídkovým úrokem a skutečně dosaženými podmínkami je při porovnávání důležitý: konkrétní domácnost nemusí na průměr dosáhnout.
Vezměme proto záměrně jednoduchý model. Byt stojí šest milionů korun, kupující vloží 1,8 milionu a půjčí si 4,2 milionu. Při třicetileté splatnosti a sazbě 5,1 procenta činí anuitní splátka přibližně 22 800 korun měsíčně. Sazbu pro výpočet držíme stejnou po celou dobu; skutečná hypotéka se může při změně fixace přecenit. Pořizovací cena i další vstupy jsou modelové, nejde o popis konkrétní nabídky.
Modelový příklad / vlastní výpočetŠest milionů za byt. Kolik musí vydělat?
Bez daní, oprav, pojištění a neobsazenosti. Zvolený nájem není průměr trhu.
Nájemné roste jinak než splátka
Deloitte ve svém Rent Indexu sleduje nabídkové nájmy z realitních portálů. Ve druhém čtvrtletí 2026 uváděl pro Prahu průměr 462 korun za metr čtvereční měsíčně. Pro padesátimetrový byt by prosté vynásobení dalo 23 100 korun. Takový přepočet je ale jen orientační: neříká, kolik lze skutečně získat za konkrétní byt, a nevystihuje rozdíly mezi dispozicemi, stavem a lokalitou.
Do porovnání patří čisté nájemné bez záloh na služby a energie. Peníze, které nájemník posílá na vytápění nebo vodu, nejsou volným výnosem majitele. Pokud někdo porovná celou měsíční platbu včetně služeb se samotnou splátkou úvěru, může mu investice na papíře vyjít podstatně lépe než ve skutečnosti.
Stejná částka ještě neznamená nulu
Ani nájemné rovné splátce neznamená, že je měsíční rozpočet vyrovnaný. Majiteli zůstávají výdaje na údržbu, pojištění, vybavení a ty platby spojené s vlastnictvím, které nelze jednoduše přenést na nájemníka. Důležitá je i rezerva na období mezi dvěma nájemníky. Jeden prázdný měsíc snižuje roční nájemní příjem, zatímco banka dál očekává pravidelné splátky.
V našem modelu by jeden měsíc bez nájemníka znamenal při nájmu 20 tisíc korun výpadek 20 tisíc za rok. Rozpočteno do dvanácti měsíců jde o dalších přibližně 1 667 korun, s nimiž je vhodné při plánování počítat. Nejde o předpověď neobsazenosti, ale o jednoduchý zátěžový scénář.
Více vlastních peněz pomůže. Má ale svou cenu
Menší úvěr znamená nižší splátku, a tím větší šanci, že ji nájem pokryje. Od 1. dubna 2026 ČNB poskytovatelům investičních hypoték doporučuje obezřetnější hodnoty LTV 70 procent a DTI sedminásobek čistého ročního příjmu. Investičními úvěry se pro tento účel rozumí také úvěry na pořízení nemovitosti určené k pronájmu. Jde o doporučení k poskytování úvěrů; konkrétní posouzení provádí banka.
Vložené úspory ovšem nejsou bezplatné. Pokud majitel použije téměř dva miliony korun, tyto peníze už nemá k dispozici pro jiné účely. Když hodnotí investici, nestačí sledovat jen měsíční doplatek. Potřebuje vědět také to, jaký výnos získává z vlastního kapitálu a jakou rezervu mu po nákupu zbude.
Splácení jistiny není totéž co provozní zisk
Část splátky tvoří úrok, část snižuje dluh. Proto ani záporný měsíční tok peněz automaticky neznamená, že vlastník o stejnou částku ekonomicky přichází. Současně ale musí mít z čeho doplatek skutečně uhradit. Růst hodnoty bytu může výslednou investici zlepšit, nelze jej však slíbit a nezaplatí dnešní inkaso.
Byt, jehož nájem pokryje splátku, tedy není matematicky nemožný. Výsledek může změnit nižší kupní cena, větší podíl vlastních peněz nebo výhodnější poměr nájmu k ceně v konkrétní lokalitě. Rozhodující není působivá věta z inzerátu, ale konkrétní rozpočet: nájem bez služeb, splátka, výdaje majitele a rezerva na horší měsíce.
Zdroje a metodika
- ČBA Hypomonitor, 14. října 2026: výsledky za září 2026. Průměrná realizovaná sazba nových hypoték 5,1 %.
- Deloitte Rent Index, druhé čtvrtletí 2026. Nabídkové nájemné a jeho metodické vymezení.
- ČNB: doporučení pro investiční hypotéky od 1. dubna 2026.
Výpočty jsou ilustrativní: anuitní splátka pro 360 měsíců, měsíční sazba 0,051 / 12. Model neobsahuje všechny výdaje a nepředstavuje konkrétní úvěrovou nabídku. Závěr o četnosti takových bytů v celé ČR z něj nelze odvodit.
Ilustrace vytvořené pomocí AI. Nezachycují konkrétní nabízenou nemovitost.
Zpět do feedu